案情回顾

2008年，李某向王某赊欠11万元材料用于A公司某楼房的建设，2015年，双方就赊欠的11万元材料款签订《协议书》一份，约定：李某所欠王某建材款11万元用楼顶账，经双方协议同意李某将某小区x号楼x单元x室，面积90.71㎡，单价为1500元/㎡合计金额为136065元顶去建材款11万元，余额为26065元现金偿还，开发公司的一切手续及费用全部由李某承担，入户的手续及费用由王某负责，原房主李某，现房主王某。协议签订后，王某向李某支付了2.6万元的房屋差价款，同日，李某向王某出具了收到房款2.6万元的收条一份。王某遂将李某与A公司签订的商品房买卖合同的买受人由李某更名为王某。合同更名后，王某多次找到经纬公司办理入户手续，被A公司告知因其与李某有纠纷，不允许李某将合同项下的房屋转让给他人，A公司对李某转让给王某的房屋买卖合同不认可。截止2021年年末，王某发现案涉房屋已由他人办理了入户，王某遂诉至本院，要求李某返还欠款13.6万元及相应的利息。李某认为，其欠王某的11万材料款已经用签订的房屋买卖合同偿还，应当驳回王某的诉讼请求。

法院审理

法官认为，王某与李某于2015年签订的以房抵债协议，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。王某意在取得协议房屋的所有权用以抵消李某所欠的建材款，但该协议签订后未实际履行后期亦不可能实际履行。李某认为其欠王某的债务已经用签订商品房买卖合同的形式偿还，但是案涉房屋已被他人办理入户，王某已不可能实际取得该房屋所有权，故李某的偿还义务未实际履行完毕。李某对王某负有继续偿还建材款的义务，法院判决李某向王某偿还相应的建材款。

法官说法

此类以房抵债合同的实质为一份债务履行方式变更协议，主要内容为以房屋给付替代到期后金钱债务的履行，因此双方当事人之间具有移转房屋所有权的合意。此时债务人与债权人签订的以房抵债合同，应当视为双方当事人基于平等地位产生的合意，属于私法自治的领域，法律不再强制干涉。当事人之间就以物抵债作出的安排，并不以债权人现实地受领抵债物、或取得抵债物所有权等财产权利为成立或生效要件，只要双方意思表示真实，不违反法律规定，以物抵债合同即生效。故对于此类以房抵债合同，其属于有效的债务履行方式变更合同，债权人有权依据合同要求债务人交付房屋。而本案中的该以房抵债合同订立于债务履行期届满后，则其实质为债务履行方式变更协议，该协议合法有效，债权人可以基于该合同主张移转房屋所有权。所以债务履行期届满后约定的“以房抵债”，实际上是当事人事后达成的新的清偿协议。但在司法实践中，债权人据此约定直接取得该房屋的所有权，却不能产生直接取得房屋所有权的法律后果。综上，债务清偿届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未明确约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。以物抵债协议签订后，债务人按协议约定，将抵债物交付的，债权人即对抵债物享有合法权利；没有交付的，债权人可以要求履行原协议，也可以要求履行以物抵债协议。